マイホームを検討する際、土地の安全性は非常に重要なポイントです。特に近年、自然災害が増加している中で、「造成宅地防災区域」という言葉を耳にする機会が増えたのではないでしょうか。しかし、具体的にどのような区域なのか、指定されるとどうなるのか、不安に感じる方も多いでしょう。
本記事では、造成宅地防災区域とは何か、指定の背景や目的、区域内の特徴、そして万が一指定された場合の対策や注意点などを、初心者の方にもわかりやすく解説します。この記事を読めば、造成宅地防災区域に関する疑問が解消され、安心して土地選びを進めることができるでしょう。
造成宅地防災区域とは？基本をわかりやすく解説
造成宅地防災区域について理解を深めるために、まずは基本的な情報から見ていきましょう。この章では以下の点を解説します。
- 造成宅地防災区域の定義
- 宅地造成等規制法と盛土規制法
- 造成宅地防災区域指定の目的
造成宅地防災区域の定義
造成宅地防災区域とは、宅地造成工事規制区域以外の場所で、過去に行われた宅地造成によってできた土地のうち、地震などによる崖崩れや土砂の流出といった災害が発生する危険性が高いと判断された区域のことです。 都道府県知事などが、宅地造成等規制法（現在は盛土規制法に改正）に基づいて指定します。
具体的には、谷を埋め立てて造成した土地（谷埋め型盛土）や、傾斜地に土を盛って造成した土地（腹付け型盛土）などが対象となることがあります。 これらの造成地は、大規模な地震が発生した際に、盛土部分が滑ったり崩れたりする「滑動崩落（かつどうほうらく）」という現象を引き起こす可能性があるため、特に注意が必要とされています。
宅地造成等規制法と盛土規制法
造成宅地防災区域を理解する上で欠かせないのが、「宅地造成等規制法」と、それを改正した「盛土規制法」です。
宅地造成等規制法は、1961年（昭和36年）の梅雨前線豪雨による宅地災害をきっかけに制定された法律で、宅地造成に伴う崖崩れや土砂災害を防止することを目的としていました。 この法律では、宅地造成工事を行う際に規制が必要な区域を「宅地造成工事規制区域」として指定し、工事の許可基準などを定めていました。
しかし、2021年（令和3年）7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害などを受け、より広範囲で危険な盛土を規制する必要性が認識されました。 そこで、2022年（令和4年）に宅地造成等規制法は抜本的に改正され、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）として2023年（令和5年）5月26日に施行されました。
盛土規制法では、従来の宅地造成工事規制区域に加え、土地の用途（宅地、森林、農地など）にかかわらず危険な盛土等を包括的に規制する内容となっています。 造成宅地防災区域の指定も、この盛土規制法に基づいて行われます。
造成宅地防災区域指定の目的
造成宅地防災区域を指定する主な目的は、既存の造成宅地における災害リスクを住民に周知し、災害を未然に防止・軽減することです。 宅地造成工事規制区域外であっても、過去の造成工事によって災害の危険性が潜んでいる土地は存在します。そのような土地を明確にすることで、土地の所有者や住民が防災意識を高め、必要な対策を講じることを促します。
また、不動産取引においては、対象の土地が造成宅地防災区域内にある場合、重要事項説明として買主や借主に説明する義務があります。 これにより、購入者や入居者は事前にリスクを把握した上で判断することができます。
造成宅地防災区域に指定されるとどうなる？
もし所有する土地や購入を検討している土地が造成宅地防災区域に指定された場合、どのような影響があるのでしょうか。この章では、指定による影響や義務について解説します。
- 所有者等の責務
- 勧告や改善命令
- 不動産取引への影響
所有者等の責務
造成宅地防災区域内の宅地の所有者、管理者、または占有者（以下、所有者等）は、その宅地を常に安全な状態に維持するよう努めなければならないとされています（努力義務）。 具体的には、擁壁（ようへき）の設置や改造、排水施設の整備など、災害防止のために必要な措置を講じることが求められます。
これは、宅地造成工事規制区域内の宅地所有者等と同様の保全義務であり、自身の土地だけでなく、周辺地域への被害拡大を防ぐためにも重要な責務と言えるでしょう。
勧告や改善命令
都道府県知事等は、造成宅地防災区域内の宅地について、災害防止のために必要があると認める場合、その宅地の所有者等に対し、擁壁の設置や改造などの必要な措置をとるよう勧告することができます。
さらに、擁壁等が設置されていなかったり、著しく不完全であったりするために、放置すると災害の発生の危険性が大きいと認められる場合には、相当の猶予期間を設けて、擁壁の設置や改造、地形や盛土の改良といった工事を行うよう命令（改善命令）を出すことがあります。 この改善命令に従わない場合は、罰則が科される可能性もあります。
不動産取引への影響
前述の通り、造成宅地防災区域内の土地や建物を取引する際には、宅地建物取引業者は重要事項説明として、その旨を買主や借主に説明する義務があります。 これは、買主や借主が土地の安全性を理解し、十分な情報を得た上で契約を結ぶための重要な手続きです。
もし、造成宅地防災区域に指定されていることを知らずに契約してしまった場合、後々トラブルに発展する可能性も考えられます。そのため、不動産取引を行う際には、重要事項説明書の内容をしっかりと確認することが大切です。また、売主側も、指定されている事実を隠さずに伝える誠実な対応が求められます。
なお、造成宅地防災区域に指定されているからといって、必ずしも土地の価値が著しく下がるわけではありません。適切な対策が講じられていれば、安全性は確保されます。しかし、対策費用がかかる場合や、心理的な影響から敬遠される可能性も考慮しておく必要があるでしょう。
造成宅地防災区域の確認方法
ご自身の土地や購入を検討している土地が、造成宅地防災区域に指定されているかどうかを確認する方法はいくつかあります。この章では、主な確認方法について解説します。
- 自治体の窓口やホームページ
- ハザードマップ
- 不動産業者への確認
自治体の窓口やホームページ
最も確実な確認方法は、対象となる土地が所在する市区町村の役所や、都道府県の担当窓口に問い合わせることです。 建築指導課や都市計画課などが担当している場合が多いでしょう。窓口で直接確認するほか、電話での問い合わせや、自治体のホームページで情報が公開されている場合もあります。
近年では、多くの自治体がウェブサイト上で防災関連情報を提供しており、「○○市 造成宅地防災区域」といったキーワードで検索すると、関連情報やマップが見つかることがあります。 ただし、全ての自治体で情報が網羅されているわけではないため、最終的には窓口での確認が推奨されます。
なお、神戸市や横浜市、江戸川区、静岡県、横須賀市など、一部の自治体では現時点（各検索結果の参照日時時点）で造成宅地防災区域に指定されている区域がない、あるいは過去に指定されていた区域が全て解除されていると公表しています。 しかし、今後の状況によって新たに指定される可能性もあるため、最新情報を確認することが重要です。
ハザードマップ
ハザードマップは、自然災害による被害の予測範囲や避難場所などを示した地図です。自治体が作成・公表しており、造成宅地防災区域に関する情報が含まれている場合もあります。
ハザードマップは、土砂災害、洪水、津波など、様々な災害リスクを総合的に把握するのに役立ちます。造成宅地防災区域だけでなく、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域など、他の防災関連区域についても確認しておくと良いでしょう。 これらの情報は、自治体のホームページや窓口で入手できます。
不動産業者への確認
土地や建物の購入を検討している場合は、仲介を依頼している不動産業者に確認するのが一般的です。不動産業者は、重要事項説明の際に、対象物件が造成宅地防災区域内にあるかどうかを説明する義務があります。
事前に確認を依頼しておけば、契約前にリスクを把握することができます。また、不動産業者は専門的な知識を持っているため、区域指定に関する詳細な情報や、過去の事例などを教えてもらえる可能性もあります。
ただし、まれに情報提供が不十分なケースも考えられるため、最終的には自身でも自治体の情報などを確認することをおすすめします。
造成宅地防災区域と関連する区域
造成宅地防災区域と混同しやすい、あるいは関連性の高い区域がいくつか存在します。これらの区域との違いを理解しておくことで、より正確に土地の安全性を評価することができます。この章では、代表的な関連区域について解説します。
- 宅地造成工事規制区域
- 土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域
- 大規模盛土造成地
宅地造成工事規制区域
宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴う災害が生じるおそれが大きい市街地や、市街地になろうとする土地の区域で、宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある区域として指定されます。 この区域内で一定規模以上の宅地造成工事を行う場合は、都道府県知事等の許可が必要です。
造成宅地防災区域との主な違いは、指定対象となる場所と目的です。
- 宅地造成工事規制区域：これから行われる宅地造成工事を規制し、災害を未然に防ぐことを目的とします。
- 造成宅地防災区域：既に造成された宅地で、宅地造成工事規制区域外にあるもののうち、災害リスクが高い区域を対象とし、既存宅地の安全確保を目的とします。
つまり、造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域の規制が及ばない既存の造成地のリスクに対応するために設けられた制度と言えます。 なお、宅地造成工事規制区域内に造成宅地防災区域が重ねて指定されることはありません。
土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、土砂災害防止法に基づいて指定される区域です。
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）：土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域です。
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）：土砂災害が発生した場合に、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがあると認められる区域です。 レッドゾーンでは、特定の開発行為の制限や建築物の構造規制などがかかります。
造成宅地防災区域と土砂災害警戒区域等は、どちらも土砂災害のリスクがある区域を示しますが、根拠となる法律や指定の目的、規制内容が異なります。
造成宅地防災区域は、人工的な造成に起因する災害リスクに着目しているのに対し、土砂災害警戒区域等は、自然現象としての土砂災害（がけ崩れ、土石流、地すべりなど）全般のリスクに着目しています。 したがって、ある土地が造成宅地防災区域に指定されていなくても、土砂災害警戒区域等に指定されている場合や、その逆の場合もあり得ます。
大規模盛土造成地
大規模盛土造成地とは、過去の地震で大きな被害が発生した盛土造成地のうち、谷間や山の斜面に大規模に土を盛って造成された土地を指します。 具体的には、以下のいずれかに該当するものです。
- 谷埋め型盛土：盛土の面積が3,000平方メートル以上
- 腹付け型盛土：盛土をする前の地山の傾斜が20度以上で、かつ、盛土の高さが5メートル以上
国や自治体は、大規模盛土造成地の位置を把握し、マップとして公表しています（大規模盛土造成地マップ）。 このマップは、造成宅地防災区域の指定や、宅地耐震化推進事業の基礎資料として活用されます。
大規模盛土造成地マップで示された土地が全て危険というわけではありませんが、地震時の滑動崩落のリスクを抱えている可能性があるため、注意が必要です。 造成宅地防災区域の指定がない場合でも、大規模盛土造成地マップを確認し、自身の土地が該当するかどうかを把握しておくことが推奨されます。
国は、大規模盛土造成地の滑動崩落対策として、宅地耐震化推進事業を実施しており、地方公共団体や宅地所有者等が行う変動予測調査や滑動崩落防止工事の費用の一部を補助しています。
造成宅地防災区域に関する注意点と対策
造成宅地防災区域に指定された土地、あるいはその可能性のある土地を所有・検討している場合、いくつかの注意点と対策を理解しておくことが重要です。この章では、具体的なポイントを解説します。
- 指定解除の可能性
- 災害リスクへの備え
- 専門家への相談
指定解除の可能性
造成宅地防災区域は、一度指定されたら永久にそのままというわけではありません。区域指定の理由となった災害の危険性がなくなったと認められる場合には、指定が解除されることがあります。
例えば、擁壁の設置や地盤改良工事など、適切な防災対策工事が完了し、安全性が確保されたと判断されれば、都道府県知事等が指定を解除することができます。 実際に、茨城県や宇都宮市などでは、対策工事の完了などにより造成宅地防災区域の指定が解除された事例があります。
ただし、指定解除には専門的な調査や審査が必要であり、時間と費用がかかる場合もあります。所有者としては、自治体と連携を取りながら、計画的に対策を進めることが重要です。
災害リスクへの備え
造成宅地防災区域に指定されている、あるいはその可能性がある土地にお住まいの場合、日頃から災害リスクへの備えを意識することが大切です。
具体的な備えとしては、以下のようなものが挙げられます。
- ハザードマップの確認：自宅周辺の災害リスク（崖崩れ、土砂流出、浸水など）や避難場所、避難経路を把握しておく。
- 避難計画の作成：家族で災害時の連絡方法や集合場所などを話し合っておく。
- 非常持ち出し袋の準備：水、食料、常備薬、懐中電灯、ラジオなど、最低限必要なものを準備しておく。
- 住宅の耐震診断・補強：必要に応じて専門家による耐震診断を受け、必要な補強を行う。特に擁壁の状態は定期的に点検する。
- 保険の加入：火災保険や地震保険に加入し、万が一の被害に備える。
- 地域の防災訓練への参加：地域の防災訓練に積極的に参加し、防災意識を高める。
これらの備えは、造成宅地防災区域に限らず、あらゆる災害リスクに対して有効です。自分自身と家族の安全を守るために、できることから始めましょう。
専門家への相談
造成宅地防災区域に関する疑問や不安、具体的な対策については、専門家への相談も有効な手段です。
例えば、以下のような専門家が相談に応じてくれるでしょう。
- 自治体の担当窓口：区域指定に関する情報や、公的な支援制度について相談できます。
- 宅地建物取引士：不動産取引における重要事項説明や、土地の評価について相談できます。
- 建築士や地盤調査会社：擁壁の状態診断や補強工事、地盤改良など、技術的な相談が可能です。
- 弁護士：改善命令への対応や、近隣とのトラブルなど、法的な問題について相談できます。
特に、擁壁の安全性や対策工事の必要性については、専門的な知識を持つ建築士や地盤の専門家に診断してもらうことが重要です。費用はかかりますが、客観的な評価と具体的なアドバイスを得ることで、適切な判断ができるようになります。
不安を抱えたままにせず、信頼できる専門家に相談し、適切な情報を得ることが、安心して暮らすための第一歩です。
よくある質問
造成宅地防災区域に関して、多くの方が抱く疑問についてQ&A形式でまとめました。
造成宅地防災区域に指定されると固定資産税は変わりますか？
造成宅地防災区域に指定されたこと自体が、直ちに固定資産税の評価額に影響を与えるわけではありません。固定資産税は、土地の現況や利用状況に基づいて評価されます。
ただし、区域指定によって建築制限が生じたり、対策工事が必要になったりすることで、土地の利用価値が変動し、結果的に評価額に影響が出る可能性は考えられます。また、災害リスクが高いと判断されることで、市場価格が下落し、それが将来的に評価額に反映されることもあり得ます。
具体的な影響については、固定資産税を管轄する市区町村の税務担当課や、不動産鑑定士などの専門家にご相談ください。
造成宅地防災区域とがけ条例の違いは何ですか？
がけ条例（正式名称は自治体により異なりますが、一般的には建築基準法に基づき、がけ崩れ等の危険から建築物の安全を確保するために地方公共団体が定める条例）は、がけの上下に建築物を建てる際の制限を定めたものです。例えば、がけの高さや角度、建築物との距離、擁壁の設置義務などが規定されます。
一方、造成宅地防災区域は、過去の宅地造成に起因する災害リスクに着目し、区域内の宅地所有者等に保全の努力義務や、場合によっては対策工事の勧告・命令を行うものです。
つまり、がけ条例は主に新規建築や増改築時の規制であるのに対し、造成宅地防災区域は既存の造成宅地の安全性確保を目的としています。両者は目的や規制内容が異なりますが、がけに面した造成宅地などでは、両方の規制が関連してくる場合もあります。
造成宅地防災区域のメリットはありますか？
造成宅地防災区域に指定されること自体は、災害リスクがあることを示すため、一般的にデメリットと捉えられがちです。しかし、見方を変えれば以下のような側面も考えられます。
- リスクの明確化：これまで潜在的だった災害リスクが明確になることで、住民が防災意識を高め、具体的な対策を講じるきっかけになります。
- 行政による支援の可能性：区域指定をきっかけに、自治体による防災対策の調査や、擁壁改修などに対する補助制度が設けられる場合があります。国も宅地耐震化推進事業として、滑動崩落防止工事費用の補助などを行っています。
- 安全対策の促進：所有者等による自主的な安全対策や、行政からの勧告・命令によって、結果的に土地の安全性が向上する可能性があります。
デメリットばかりに目を向けるのではなく、リスクを正しく認識し、安全確保に向けた前向きな取り組みにつなげることが重要です。
造成宅地防災区域の指定はいつから始まりましたか？
造成宅地防災区域の制度は、2006年（平成18年）の宅地造成等規制法改正によって創設されました。 この改正は、兵庫県南部地震（1995年）や新潟県中越地震（2004年）など、大規模地震による宅地被害の経験を踏まえて行われたものです。
その後、前述の通り、2022年（令和4年）に宅地造成等規制法が盛土規制法へと抜本的に改正され、造成宅地防災区域に関する規定も引き継がれています。
造成宅地防災区域に指定された土地の売却は難しいですか？
造成宅地防災区域に指定された土地の売却が一概に難しいとは言えません。しかし、買主にとっては災害リスクのある土地と認識されるため、価格交渉や売却期間に影響が出る可能性はあります。
売却をスムーズに進めるためには、以下の点が重要になります。
- 正確な情報開示：区域指定の事実や、土地の状況（擁壁の状態、対策工事の有無など）を正確に買主に伝える。
- 専門家による診断：必要に応じて擁壁の安全性診断などを行い、客観的なデータを示す。
- 適切な価格設定：災害リスクや対策費用などを考慮した上で、市場価格に見合った価格を設定する。
- 対策の実施：可能であれば、売却前に必要な対策工事を実施し、安全性を高めておく。
信頼できる不動産業者に相談し、適切なアドバイスを受けながら売却活動を進めることが大切です。
まとめ
- 造成宅地防災区域は地震等による災害危険性が高い既存造成地。
- 宅地造成等規制法（現：盛土規制法）に基づき指定される。
- 目的は住民へのリスク周知と災害防止・軽減。
- 所有者等には宅地の安全維持の努力義務が生じる。
- 行政から擁壁設置等の勧告や改善命令が出ることも。
- 不動産取引時には重要事項として説明義務がある。
- 確認は自治体の窓口、HP、ハザードマップ、不動産業者で。
- 宅地造成工事規制区域とは指定対象と目的が異なる。
- 土砂災害警戒区域とは根拠法や着目点が異なる。
- 大規模盛土造成地は区域指定の参考情報となる。
- 対策工事等で安全性が確保されれば指定解除の可能性も。
- 日頃からの災害リスクへの備えが重要。
- 固定資産税への直接的な影響は少ないが変動の可能性あり。
- がけ条例とは規制対象や目的が異なる。
- 専門家への相談も有効な問題解決手段となる。
