根抵当権抹消手続きを徹底解説！自分でできる？費用や必要書類、流れを詳しく紹介

住宅ローンを完済したのに、不動産登記簿に「根抵当権」が残ったままで不安を感じていませんか？根抵当権の抹消手続きは、不動産の所有者にとって非常に大切な進め方です。本記事では、根抵当権抹消手続きの全体像から、自分で進める方法、必要な書類、かかる費用まで、あなたが抱える疑問を解決するための情報を詳しく紹介します。

根抵当権抹消手続きとは？その必要性を理解しよう

根抵当権抹消手続きは、不動産に設定された根抵当権の登記を法務局で消すための進め方です。この手続きを行うことで、不動産が担保から解放され、自由に売却したり、新たな担保を設定したりできるようになります。

• 根抵当権と抵当権、その違いを知る
• 根抵当権抹消が必要なケース

根抵当権と抵当権、その違いを知る

不動産を担保にお金を借りる際に設定される権利には、大きく分けて「抵当権」と「根抵当権」の2種類があります。これらの違いを理解することは、抹消手続きを進める上で非常に重要です。

• 抵当権: 特定の債務（例えば住宅ローン）を担保するために設定されます。この債務を完済すれば、抵当権は自動的に消滅します。抹消登記は必要ですが、債務が消えれば権利自体はなくなります。
• 根抵当権: 将来発生する可能性のある不特定の債務を、極度額の範囲内で担保するために設定されます。事業資金の借り入れなどで利用されることが多く、一度完済しても、極度額の範囲内であれば再度借り入れが可能です。そのため、債務を完済しても根抵当権は自動的に消滅せず、別途抹消登記の申請が必要となります。

根抵当権抹消が必要なケース

根抵当権の抹消手続きが必要となるのは、主に以下のようなケースです。

• 住宅ローンや事業資金の借り入れを完済し、担保が不要になった場合。
• 不動産を売却する予定がある場合。
• 新たな借り入れのために、現在の根抵当権を解除する必要がある場合。
• 相続した不動産に根抵当権が残っている場合。

根抵当権抹消手続きの全体像と具体的な流れ

根抵当権の抹消手続きは、いくつかのステップを経て完了します。ここでは、その全体像と具体的な流れを、自分で進める場合と司法書士に依頼する場合に分けて解説します。

• 自分で手続きを進める場合のステップ
• 司法書士に依頼する場合の進め方

自分で手続きを進める場合のステップ

自分で根抵当権抹消手続きを進める場合、以下のステップで進めます。

1. 金融機関からの書類受領: 借り入れを完済すると、金融機関から根抵当権抹消に必要な書類が交付されます。これには、登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報（解除証書など）、金融機関の委任状などが含まれます。これらの書類には有効期限がある場合があるため、早めに確認し、保管しましょう。
2. 登記申請書の作成: 法務局のウェブサイトや窓口で入手できるひな形を参考に、登記申請書を作成します。不動産の表示、申請人情報、登記の目的などを正確に記載する必要があります。
3. 必要書類の準備: 金融機関から受け取った書類に加え、自身の印鑑証明書（場合による）や本人確認書類などを準備します。
4. 法務局への申請: 不動産の所在地を管轄する法務局へ、作成した登記申請書と必要書類を提出します。窓口での申請のほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。
5. 登記完了証の受領: 申請が受理され、登記が完了すると、法務局から登記完了証が交付されます。これで手続きは完了です。

司法書士に依頼する場合の進め方

司法書士に依頼する場合、手続きはよりスムーズに進みます。司法書士は、以下の業務を代行してくれます。

• 金融機関からの書類確認。
• 登記申請書の作成。
• 必要書類の収集と確認。
• 法務局への申請代行。
• 登記完了証の受領と依頼者への引き渡し。

専門家である司法書士に依頼することで、書類の不備による手続きの遅延や再申請の手間を避けることができます。特に、複雑なケースや時間がない場合には、司法書士への依頼がおすすめです。

根抵当権抹消手続きに必要な書類を詳しく解説

根抵当権抹消手続きには、いくつかの重要な書類が必要です。これらの書類を正確に準備することが、スムーズな手続きのコツとなります。ここでは、主な必要書類とその内容を詳しく見ていきましょう。

• 登記識別情報または登記済証
• 登記原因証明情報
• 代理権限証明情報（委任状）
• 会社法人等番号または代表者事項証明書
• 申請人の印鑑証明書（自分で申請する場合）

登記識別情報または登記済証

これは、不動産の所有者であることを証明する大切な書類です。以前は「権利証」と呼ばれていましたが、現在は「登記識別情報通知書」として発行されます。根抵当権設定時に金融機関に預けている場合が多いので、完済後に金融機関から返却されます。紛失すると手続きが複雑になるため、大切に保管しましょう。

登記原因証明情報

根抵当権が抹消される原因を証明する書類です。具体的には、金融機関が発行する「解除証書」や「弁済証書」などがこれにあたります。この書類には、根抵当権が消滅した旨が記載されており、手続きの根拠となります。

代理権限証明情報（委任状）

金融機関が登記義務者として、根抵当権の抹消登記申請を所有者（登記権利者）に委任する際に必要となる書類です。金融機関が作成し、代表者の記名押印がされています。自分で手続きを行う場合でも、金融機関からの委任状は必ず必要です。

会社法人等番号または代表者事項証明書

根抵当権者が金融機関などの法人の場合、その法人の存在を証明するために必要です。会社法人等番号を登記申請書に記載することで、代表者事項証明書の添付を省略できる場合があります。これは、法人の情報を確認するために使われます。

申請人の印鑑証明書（自分で申請する場合）

自分で登記申請を行う場合、申請人の本人確認のために印鑑証明書が必要となることがあります。ただし、登記識別情報を提供できる場合は不要なケースも多いです。事前に法務局や司法書士に確認することをおすすめします。

根抵当権抹消手続きにかかる費用

根抵当権抹消手続きには、主に「登録免許税」と、司法書士に依頼する場合は「司法書士報酬」がかかります。これらの費用を事前に把握しておくことで、安心して手続きを進めることができます。

• 登録免許税
• 司法書士報酬の目安

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う際に国に納める税金です。根抵当権抹消登記の場合、不動産1個につき1,000円がかかります。例えば、土地と建物に根抵当権が設定されている場合は、合計2,000円となります。この税金は、自分で手続きを行う場合でも、司法書士に依頼する場合でも必ず発生する費用です。

司法書士報酬の目安

司法書士に根抵当権抹消手続きを依頼する場合、その報酬が発生します。報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、一般的には1万円から3万円程度が目安とされています。 この報酬には、書類作成、法務局への申請代行、相談料などが含まれます。複数の事務所から見積もりを取ることで、納得のいく司法書士を見つけることができるでしょう。

根抵当権抹消手続きのよくある質問

根抵当権抹消手続きに関して、多くの方が抱える疑問にお答えします。

• 根抵当権抹消手続きに期限はある？
• 住宅ローン完済後、自動的に抹消される？
• 根抵当権抹消をしないとどうなる？
• 登記識別情報が見つからない場合はどうすればいい？
• 根抵当権抹消手続きはどこで行う？

根抵当権抹消手続きに期限はある？

根抵当権抹消手続き自体に、法律で定められた厳密な期限はありません。しかし、金融機関から交付される書類（解除証書や委任状など）には、発行から3ヶ月など有効期限が設けられている場合があります。 この期限を過ぎると、再度書類の発行を依頼する必要があり、手間がかかる可能性があります。

住宅ローン完済後、自動的に抹消される？

いいえ、住宅ローンを完済しても、根抵当権は自動的に抹消されることはありません。抵当権とは異なり、根抵当権は将来の借り入れの可能性も担保するため、債務が完済されても登記簿上は残ったままになります。 そのため、所有者自身または代理人が法務局に抹消登記を申請する必要があります。

根抵当権抹消をしないとどうなる？

根抵当権の抹消をせずに放置すると、いくつかの問題が発生する可能性があります。まず、その不動産を売却しようとしても、買主は根抵当権が残っている不動産を購入したがらないでしょう。 また、新たな借り入れのためにその不動産を担保にしようとしても、既存の根抵当権が障害となることがあります。 さらに、所有者が亡くなり相続が発生した場合、相続人が手続きの負担を負うことになります。

登記識別情報が見つからない場合はどうすればいい？

登記識別情報（権利証）が見つからない場合でも、根抵当権抹消手続きを進める方法はあります。主な方法としては、以下の2つが挙げられます。

• 事前通知制度の利用: 法務局から登記義務者（この場合は金融機関）に対して、登記申請があった旨を通知し、一定期間内に異議がなければ登記を進める制度です。
• 司法書士による本人確認情報の作成: 司法書士が本人確認を行い、その情報を法務局に提供することで、登記識別情報の代わりにすることができます。

いずれの方法も、通常の申請よりも手間や費用がかかる可能性があります。紛失に気づいたら、速やかに司法書士に相談することをおすすめします。

根抵当権抹消手続きはどこで行う？

根抵当権抹消手続きは、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局で行います。全国どこの法務局でも手続きができるわけではないため、事前に管轄の法務局を確認しておく必要があります。法務局のウェブサイトで管轄区域を調べることができますし、不明な場合は最寄りの法務局に問い合わせてみましょう。

まとめ

• 根抵当権抹消手続きは、不動産の担保を解除する大切な進め方。
• 根抵当権は、抵当権と異なり完済しても自動では消滅しない。
• 住宅ローン完済後や不動産売却時に抹消手続きが必要となる。
• 自分で手続きを進める場合、書類作成と法務局への申請が必要。
• 司法書士に依頼すると、専門知識でスムーズに手続きが進む。
• 必要書類には登記識別情報や登記原因証明情報などがある。
• 金融機関からの書類には有効期限がある場合があるので注意。
• 費用は登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬。
• 司法書士報酬は1万円から3万円程度が目安となる。
• 法律上の期限はないが、放置すると将来問題が生じる。
• 登記識別情報紛失時は事前通知制度や司法書士の本人確認情報で対応。
• 手続きは不動産所在地を管轄する法務局で行う。
• 早めに手続きをすることで、不要なトラブルを避けられる。
• 根抵当権の抹消は、不動産を自由に活用するための第一歩。
• 不明な点は専門家である司法書士に相談するのがおすすめ。